市场上的房产中介数目众多，服务质量也良莠不一，广大消费者在选择中介公司时一定要选择正规合法的中介公司。房屋买卖中介服务协议有以下法律层面的问题：房屋买卖中介服务合同的性质、格式条款法律效力、“跳单”行为的认定及规避、中介机构的审查义务等司法实践中的疑难问题及其成因，提出审理此类案件应当遵循的基本思路和统一的裁判规则，意义重大。

　　房屋买卖中介服务协议有哪些法律问题？

　　１、看房确认书的性质认定问题

　　由于房屋中介市场普遍存在房源交叉、服务费价格可议等现象，购房者在一家中介机构签署看房确认书、查看房屋后，转而在其他中介机构完成交易行为的现象较为多见，导致了纠纷的产生。

　　２、“跳单”行为的认定及规避“跳单”条款的效力问题

　　所谓“跳单”，是指委托人通过中介机构的居间行为找准房源后，为逃避或减少居间费用，而通过其他中介机构或直接与房屋所有权人完成交易的行为。为防止委托人“跳单”的不诚信行为，中介公司也往往通过各种合同条款来防止和惩罚“跳单”行为。司法实践中，如何认定“跳单”行为成立，如何认定禁止“跳单”行为的约定的效力问题，成为此类案件审理的难点。

　　３、居间报酬请求权问题

　　根据《合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在因房屋新政因素导致房屋买卖合同无法实际履行的情况下，对于居间报酬问题，中介机构与委托人之间往往产生争议。

　　４、中介机构的审查义务问题

　　委托人委托中介机构购买或出售房屋，多数是因自身对相关法律、政策以及实际操作的不熟悉，而相信中介机构的专业性，以能够保证交易的顺利进行。这种认识基于中介机构进行的专业审查，主要是对方当事人的身份及所买卖的房屋进行严格审查。一般认为，中介机构的审查义务主要包括四个方面：

　　（１）房屋产权状况审查。

　　（２）房屋使用现状审查包括房屋实际居住人、承租人情况，房屋装修情况、水、电、物业服务费、供暖费交纳情况等。

　　（３）当事人委托资格审查。在签订合同时，房屋产权人或者购买人委托的代理人是否具有合法的代理权限。

　　（４）购房者资格审查问题。

　　中介机构上述审查义务的缺失导致居间合同纠纷的产生，而审查义务对居间合同义务的履行、居间报酬的确定是否产生影响，则是司法审判的难点。

　　５、中介机构及其从业人员的资质对于居间合同的效力影响问题

　　房地产中介机构不具备从事经纪业务的资质，或者中介机构不具备从业资格的人员代表中介机构签署的居间合同，对居间合同效力是否会产生影响，在司法实践中存在一定争议。